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购房人向法院提出诉讼请求：1．判令开发商公司向购房人支付自2020年11月16日起至2022年1月1日止逾期交房违约金498355.54元（违约金以12125439元为基数，违约天数为411天，按日万分之一的标准计算）；2．案件受理费由开发商公司承担。
法院认定事实：开发商公司系位于北京市丰台区1404-669地块的开发企业，并取得了预售许可证。
购房人（买受人）与开发商公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：房屋坐落于丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669地块669-03#商品房第x层x单元-xxx号，房屋总价款12097177元；出卖人应当于2020年11月15日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任为（二）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（三）如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，且不承担违约责任；合同附件十二第七条：1．因出卖人原因供水、排水、供电、供暖、燃气、有线电视、电话通信、宽带网络（前述如有）等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施若交付时供水、排水、供电、供暖、燃气等设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案（例如：临时性供水、排水、供电、供暖、燃气等设施）即视为具备交付条件；2．绿地率、非市政道路、规划车位、幼儿园等其他设施如果在约定期限内（如有）未达到交付条件，出卖人采取补救措施以使上述设施达到条件，但买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任；合同附件十二第九条约定：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。
上述合同签订后，购房人支付了购房款12097177元。案涉工程于2021年6月25日完成竣工验收备案。案涉房屋于2022年1月1日交付购房人。同日，购房人（乙方）与开发商公司（甲方）签订《面积补差协议》，载明乙方应向甲方支付面积补差款28262元。
2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。全市处于停工、停业、停课的状态。北京市人民政府发布了《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，明确了相关疫情防控措施。2020年4月30日，将北京市突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，并相应调整相关防控策略。开始逐步有序的复工、复产。
2020年6月11日至2020年7月20日，北京市丰台区新发地市场暴发疫情，丰台区正式宣布进入“战时”状态，启动战时机制，严防疫情扩散。丰台区按照“三级响应、二级管控”的要求对新发地市场及其周边11个小区实施封闭管理措施。2020年6月16日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级调至二级，并相应调整防控策略。
庭审中，开发商公司称逾期交房系因新冠疫情原因及天气因素、环保要求等不可抗力因素所致，而且购房人主张的违约金过高，要求依法酌减违约金。双方均认可购房人尚未交纳面积补差价28262元，上述金额可从违约金中扣除。
法院认为，购房人与开发商公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。开发商公司逾期交房411天，构成违约，应承担相应违约责任，合同中约定了逾期交房的违约责任，全部房价款日万分之一的标准合理，一审法院予以确认。关于全部房价款，应以购房人实际支付的数额计算，即12097177元。购房人与开发商公司于2022年1月1日签订《面积补差协议》，购房人应另行支付面积补差额28262元，但购房人并未支付面积补差额，其主张以12125439元为基数计算违约金数额，没有事实依据。双方均同意从违约金中扣除面积补差额，对此一审法院不持异议。
关于开发商公司要求减免违约金一节，双方在合同附件十二中关于逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的。本案中，在合同履行过程中爆发新冠肺炎疫情。从新冠肺炎疫情对开发商公司履行合同义务造成的阻碍及程度来看，自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至2020年4月30日北京突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级期间，及自2020年6月11日至2020年7月20日期间，开发商公司的案涉工程项目均处于停工状态，系执行国家疫情防控措施的行为，属社会公知的客观事实。故新冠肺炎疫情对开发商公司履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，不应认定执行国家疫情防控措施的停工期间构成违约。综合考虑开发商公司的履行行为、受疫情影响的程度等因素，一审法院酌定扣减的天数为130日。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，法院于2022年11月8日判决如下：一、北京开发商投资有限公司于判决生效之日起七日内向购房人支付违约金311668.67元。
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发表于 2023-4-1 10:52:01