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倪某与王某签订房屋买卖合同，倪某购买王某名下的一套住房，王某事先告知倪某该房屋有抵押，需要倪某先支付一半购房款约200万，待解除抵押后才能办理过户，倪某考虑到该套房屋地段较好且价格实惠，遂同意先支付200万，然而等到的不是房屋解除抵押却是法院的查封，倪某遂联系王某要求解除房屋买卖合同，但此时王某已经失联，后经了解王某因赌博向多人借钱不还已被起诉。作为购房者的倪某现在左右为难，一方面房子被查封，无法过户，另一方面房主失联，购房款无法追回，那么碰到这种情况，购房者该怎么办？
一、房产被查封的常见情形有哪些？
1、被公安机关、检察院查封。如果房产的产权人或者共有人涉嫌刑事犯罪的，假如存在上述房产系赃款购买等情形的，那么买卖合同中涉及的房产有可能被刑事查封。
2、被法院查封。常见的是当事人涉及民事或者经济案件，比如民间借贷中债务人未偿还债务，公司股东侵害债权人利益等情形，如果对方当事人提出财产保全的，或者上述案件已经到了执行阶段的，法院可依法对被告或者被执行人的财产进行查封。
所以，作为购房者先要弄清楚房产究竟是被哪个部门查封，查封的理由和涉案的金额的情况。本案中，王某很可能是因为存在多次债务纠纷或者存在向他人抵押贷款登记的情形，才导致房产被法院查封。
二、房产被查封后，对于购房者将产生什么样的后果？
1、虽然双方的房屋买卖合同依然有效，但因为房产被查封，所以无法过户，只有在解封后才能正常交易过户。
2、如果无法解封，房屋买卖合同实际上已经无法继续履行，那么卖房者构成违约，买房者可以要求解除合同并追究卖房者的违约责任。
3、尽管购房者可以追究卖房者的民事责任，但前期支付的购房款很难被追回。很多情况下，购房者很难判断被查封的房产以及卖房者真实的情况，卖房者又已经无力偿还债务甚至失联，所以追讨购房款注定是不容易的。
三、买房者如何规避购买被查封房产的风险？
1、一定要选择正规的信誉好的房产中介，能有效避免很多纠纷。有些中介会提前对交易的房屋进行核验。
2、到房地产交易部门核查房屋产权信息，包括共有人情况、有无抵押或者是否被查封，是否办理不动产权证等。对于存在抵押的房产，在购买的时候一定要慎之又慎。
3、通过法院司法公开平台，可以查询房屋和卖房者的涉及诉讼信息和执行信息等。比如通过《人民法院公告网》查询房产、房主公告或者涉诉信息，通过《中国执行信息公开网》或者《全国法院失信被执行人名单信息公布与查询》查询被执行人的情况等等。
4、购房者提前与卖房者约定，先将购房款交由第三方保管，待房产过户后，再交付给卖房者，降低损失购房款的风险，切忌不要自行支付房款帮卖房者进行解押。
四、发生房产被查封后，购房者该怎么办？
1、及时向卖房者了解涉案房产被查封的原因、涉诉金额等具体情况。如果卖房者不配合或者已经失联的，购房者可委托律师查阅案卷或者自行与查封法院联系。
2、与卖房者协商，要求卖房者及时解封并办理过户，如果无法解封的，要求退还购房款。
3、建议不要再用自己的钱去替卖房者解封，以免进一步扩大损失。
4、一旦发现房屋无法解封的，可以提起房屋买卖纠纷诉讼，要求与卖房者解除合同、退还购房款及承担违约责任。
5、如果在执行阶段，在规定期限内，及时以案外人身份向查封法院提出书面异议，或者以利害关系人身份提起执行异议之诉。法院经过审查后如果同时满足以下四个条件的，可以排除执行，同意解封。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
6、建议如果能够解封的，尾款要交由执行法院保管，同时要抓紧时间赶紧办理过户，防止卖房者有其他债权人同时起诉导致房屋又被查封的情形。
五、能否要求卖房者的配偶作为夫妻共同债务承担责任？
在实践中，卖房者他处另有房屋，但是与其配偶共同共有，或者其配偶名下有财产的，购房者在走投无路的情况下，往往会认为卖房者的配偶应该承担夫妻共同债务，那么是这样吗？
1、首先判断是否属于夫妻共同债务？
一是出售房产时，卖房者的配偶是否知情？需要有证据证实卖房者的配偶确实知情，对整个卖房的过程是清楚的，也拿到了钱款，那么这个违约之债，法院认定作为夫妻共同债务的可能性还是很大。比如当时合同上有其配偶的签字，收到购房款后夫妻间有转账记录等。
二是交付的购房款是否用于夫妻共同生活？判断的标准主要是看对于购房款夫妻是否共享了利益。一般如衣食消费、子女教育、公司正常经营等，夫妻间都从中获取利益的就应当被认定用于夫妻共同生活。值得注意的是，购房者要举证购房款被用于卖房者夫妻共同生活，反之卖房者的配偶要举出反证不被用于夫妻共同生活。
三是购房款是否被用于从事违法犯罪活动。比如本案中，如果王某是将购房款用于偿还赌债，那么赌债，本身是不受法律保护的，即使发生在夫妻关系存续期间，也不应属于夫妻共同债务。
2、其次判断是否属于夫妻共同财产？
判断夫妻共同债务的前提是该债务形成在夫妻婚姻关系存续期间，实践中，如果卖房者为了躲避债务，与配偶离婚，将财产归于原配，或者约定由一方承担全部债务。为此，我国法律对于夫妻共同财产、夫妻共同债务的认定有明确的规定，即使离婚时双方约定由一方承担全部债务，或将财产已经分割完毕的，不影响购房者作为债权人请求双方共同清偿，不受卖房者夫妻离婚时对夫妻共同财产和债务约定的限制。 |
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发表于 2022-11-26 17:47:37