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房产作为家庭财产重要组成部分，司法实务中涉及纠纷的房产来源也各不相同，除通过商品房市场交易取得的房产，还有部分房屋基于非正常途径或者特殊身份取得，本篇文章讨论的“军产房”便是其中一种。
什么是“军产房”？
“军产房”，即军队享有房屋所有权（即产权）的房产。依据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”为总后勤部。如前文所述，现有的“军产房”其实也算是“小产权房”的一种，一般有公寓房、集资房、军队经济适用房几种形式。其中，经济适用房一般来说是经过总后勤处批准，购房的军官或者军队职工取得完整产权的房屋。
实务中，通过房改取得产权的经济适用房多容易出现纠纷，比如军属去世，子女能否继承军改房产？多个子女的，能否要求分割房产份额，出售房产？这些问题如何有效解决？是属于一般的民事纠纷，由有管辖权的人民法院通过司法途径解决还是通过其他途径救济？因为不同系统不同单位，甚至不同批次的军产房政策不一，实践中，各地法院作出的判决也不尽相同。
因此本文通过分析现有的规定及典型案例，对涉及“军产房”纠纷做列举式分析，希望对涉及“军产房”纠纷的家庭有所帮助。
常见纠纷一：因军产权安置对象引发的纠纷
参考案例1： 上海市第二中级人民法院在（2016）沪02民终2011号判决中载明：在系争房屋改制时正施行的《军产住房出售暂行办法》第八条规定，军产住房出售的对象包括由军队管理并安置住房的离退休干部(含已去世离退休人员的配偶)；根据上述规定可知，裘某娟在当时是购买系争房屋的唯一适格对象，其依法购买并取得系争房屋产权，符合当时的规定，并无不当之处。
参考案例2：福州市中级人民法院在（2019）闽01民终6754号判决中写到：《总后勤部军队现有住房出售管理办法》第九条规定：军队现有住房出售对象为……居住在售房区内的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、住房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照‘先清后售’的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。
律师解读：军产房作为部队主持开发的房产，一般来说其安置对象仅限于离退休干部（含已去世的离退休人员的配偶），军人子女在满足一定条件下也可以成为军产房的安置对象。
常见纠纷二：因被安置人去世引发的继承权纠纷
参考案例：宁波市海曙区人民法院在（2016）浙0203民初1876号民事判决中认为：……而目前该小区尚无许可准入的政策，无法进入市场进行自由交易，但该房产的性质及目前无法自由交易的状况不影响房屋产权份额的分割，该房产也不属于不宜分割的情形，同时上述管理办法的第三十四条规定：“购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。……”根据前述析产和继承，王某共享有诉争房屋的三分之二份额，原告张某1享有六分之一的份额，被告张某2享有六分之一的份额。
律师解读：鉴于军产房的产权特殊性，虽然已经获得房屋产权证，但上市受准入限制，军产房不能上市自由交易，但子女可以继承相应房产份额，形成按份共有状态。注意，此时子女依据继承权纠纷取得的房产份额应理解为居住权益更为合适，单份房产份额仍然不能对外出售和转让。
常见纠纷三：因各继承人对房产分割无法达成有效意见引发的纠纷
参考案例：同样是宁波市海曙区人民法院（2016）浙0203民初1876号民事判决中，法院认为，诉争房屋性质是部队军产房，目前市场交易受限，无法按现有状况评估市场价值，原告主张按能自由交易、买卖的情形进行评估并自愿按照此条件下的价格对被告进行补偿，本院依法委托后，评估公司在假设其性质为国有划拨、拥有完全产权、可以正常交易的情形进行了评估，评估价格为2184600元，且两原告自愿按此价格对被告张某2份额部分进行补偿，在目前房屋何时能进行自由交易不明的情况下，本院认为参考该价值并未损害被告当事人的权益，且能有利于纠纷的解决。
律师解读：虽被继承遗产不宜分割，但各继承人不愿意保留对遗产的共有权。此房虽为经济适用性质，不能上市交易，仅能居住继承，在不损害其他当事人权益的前提下，法院支持对“军产房”做市场价值评估，由取得房产一方对另外当事人进行价格补偿，这无疑也是解决军产房作为遗产纠纷案件的一种思路。
常见纠纷四：因对外出售“军产权”引发的纠纷
参考案例：深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终21615号民事判决书这样写到：“涉案房产为军产房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，军事用地由县级以上人民政府依法批准划拨。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。涉案的房屋买卖合同未履行法定的审批程序，应认定无效。”
律师解读：军产房仅限军事用地由县级以上人民政府依法批准划拨，实行上市准入制度，入市需通过部队总后勤处批准，且在同等条件下，原售房单位有优先购买权。未取得法定审批程序签订的房屋买卖合同无效。需要注意的是，并非所有的关于军产房的买卖合同并非当然无效，具体情况应看合同对产权的约定，若当事人约定只转移房产使用权，这样的合同是有可操作性的。
常见纠纷五：涉及军队房地产腾退、拆迁安置、离退休干部安置、对换住房等引起的纠纷
参考案例1：沈阳市中级人民法院在（2020）辽01民再187号返还原物纠纷再审裁定书中认为，本案诉争房屋系孟某典经干休所同意后占有使用。现干休所以孟某典住房面积超标及不符合当初借用的条件要求其腾退房屋，孟某典则主张系干休所照顾其人口众多，以借用的名义分配其使用案涉房屋，因此依据上述最高法院相关函件的意见，双方纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，原审驳回干休所的起诉并无不当，再审予以确认。
参考案例2：宁波市中级人民法院在（2016）浙02民终1115号物权保护纠纷二审民事裁定书中也认为，石浦边防所要求严某某腾退房屋仍属军队行政管理性质的内部腾房，属于历史遗留问题而非平等主体之间的民事纠纷，石浦边防所可通过行政手段先予解决。
律师解读：最高人民法院曾就关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理做过相应回复，认为因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥。因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告知其向有关部门申请解决。故笔者认为，有关干休所和离退休干部之间有关拆迁安置、腾退、对换住房等引起的纠纷，不属于平等主体之间的民事纠纷，不属于人民法院受理的范围，应通过申诉等手段，予以解决。
综上，对于“军产权”的产权归属，大部分法院会倾向于认为军队对军产有自主管理权，法院对产权问题一般不予处理。再加上军产房”不具有流通性，购买“军产权”很可能因未取得特殊审批手续而被认定购买合同无效，随时面临会被无偿征收等诸多潜在风险。虽然“军产房”的价格远远低于一般市场行情，但投资购买军产房前一定要谨慎为之！
文：柳家彬
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发表于 2022-11-27 10:48:15